房屋租赁问题多,谨慎对待防纠纷
作者:王华  发布时间:2017-04-07 10:45:21 打印 字号: | |
  当前北上广深房价居高不下,租房生活成常态;创业创新成新潮,商铺租赁一大波。结合当前租赁合同中常因疏忽而造成一些纠纷问题,法官在此通过一个案件小故事的形式,提示房屋租赁的双方,尤其注意以下两点问题:

  案例回放:

  2014年6月1日,原被告双方经熟人朋友介绍认识,被告因工作调动来到该区暂住36个月,故原告将位于该区某小区某楼的212号房屋租给被告使用,双方签订的租赁合同约定租期为36个月,从2014年6月1日起至2018年5月31日止,每月租金1300元,但双方未规定违约事宜及违约金额。2016年7月19日,被告突然电话告知原告因工作变动不在该区生活故不再承租原告房屋,但双方就剩余租金及其他费用沟通未果,2016年7月20日,被告在未与原告进行房屋交接的前提下,自行将自己的物品搬走,将房屋钥匙反锁于租赁屋内,不辞而别后被告电话告知原告其已经腾房。

  同日原告起诉到法院,要求解除合同、请求法院判令被告返还剩余租金及房屋空置等违约金。经查,距原告起诉时止被告尚欠原告租金2900元未付,且诉讼过程中原告已经将涉案房屋已经另行租赁他人。法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定,结合本案具体情况,判决被告应给付原告租金和违约金共计3900元。

  法官提示:

  一、如何确定租期未满租客自行搬离的合同解除时间

  出租人和承租人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同,在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同。现原告在被告自行腾房的当日具文起诉要求解除合同,故因认定该日为合同解除之日。

  法官提示大家,在房屋租赁中,要求解除租赁合同的一方,应提前一个月通知对方,否则就属于违约(合同另有约定除外),对方当事人有权要求其支付违约金。

  二、如何计算合同中未约定违约金的违约损失

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。在房屋租赁中,要求解除租赁合同的一方,应提前一个月通知对方,否则就属于违约(合同另有约定除外),对方当事人有权要求其支付违约金。房屋租赁合同中对违约金没有约定的,应按对方违约对其造成的实际损失来计算违约金。故原告主张违约金的请求应视为其提出赔偿损失,考虑的因素包括合同签订的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人过错程度及逾期履行情况等。

  法官提示大家,在订立房屋租赁合同的过程中要谨慎周全,不要认为事小、简单、习惯就可以忽略不计,不出事当然你好我好大家好,但万一因小失大、产生纠纷,就可能麻烦缠身。
责任编辑:赵思源