农村土地租赁合同效力那些事儿
作者:石菲 刘芳  发布时间:2017-09-11 11:33:42 打印 字号: | |
  当前农村土地租赁中,存在诸多不规范的情形。而随着土地价值的攀升和市场的需要,买卖、租赁市场频繁发生变动。在此情形下,因合同不规范、法律意识淡薄等,一地二租、超期租赁、任性解约等情形频发,由此确认合同效力的纠纷也不断增加。

             租期未约,任意解约亦受限制

  【案情回放】

  老王在90年代的时候承包了村里的一块耕地,耕地面积约3亩,位于地势平坦、土壤肥沃、小河流经的村南,当年县政府为他颁发了《土地承包经营权证书》。新世纪,新农村建设轰轰烈烈的推动,政府向老王所在的村提供财政扶持。当时的村委会主任在考察了市场之后,决心带领村民种植大棚蔬菜,以带动村民集体致富。因老王家耕地所在区域交通便利、条件良好,被村委会定为蔬菜大棚选址。经说服后,村委会与老王达成口头协议,村委会以其名义租赁老王家位于村南的三亩耕地,用于修建蔬菜大棚,租金每亩每年300元,每年支付一次,但对租赁合同的期限未做约定。后来,随着土地价格上涨等原因,为照顾老王的利益,村委会又与老王达成协议,约定租金涨为每亩每年600元。

  双方相安无事多年,期间还约定租金上涨至每亩每年800元。然而,近两年村委会总以财政没钱为由拒绝支付租金。老王对此感到十分气愤,于是诉至法院要求解除土地租赁合同,并要求村委会支付近五年所欠的租赁费用。村委会表示不同意解除合同,并对租金支付标准提出异议,其表示租金上涨至800元是2014年开始的,之前都是600元,老王全部要求按照800元标准支付没有依据。审理法官考虑到老王提出解除合同未提前通知村委会,且租赁土地上仍建有蔬菜大棚,若马上拆除大棚并返还土地将造成巨大损失,故对老王提出的解除租赁合同的请求不予支持。关于租金,亦采信了村委会自认的标准,因为老王没有提供任何证据。

  【法官说法】

  本案争议的焦点是租金的支付标准及出租人能否立即解除不定期租赁合同。

  关于租金的支付标准问题,因双方是口头协议,加之村民保存证据以及举证能力的薄弱,除非村委会基于诚信原则认可口头约定,否则老王很难提供证据证明租金的支付标准。涉农纠纷中,无论是出租纠纷,还是买卖纠纷,都存在村民就支付标准举证不能的问题。村民朴素的交易观念认为,只要双方亲口认可了,就应当按照承诺的标准去履行。书写书面的字据,一是觉得多此一举、伤感情,二是不知如何书写、伤脑筋,从而导致一方违反诚信原则时,另一方陷入维权困境。

  关于不定期租赁合同的解除问题,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中,老王作为农民,应当了解土地的使用具有期间性,本案争议的土地用途为大棚种植,其起诉时,该大棚尚在种植期间,如果立刻解除租赁合同,大棚以及大棚内的种植物都需要立刻处置,将会给村委会造成巨大损失。基于此,老王解除合同的请求能否被支持应当建立在老王是否已经提前通知村委会并留给村委会必要合理的腾退期间基础之上。尽管对于不定期租赁,法律赋予了出租人的合同解除权,但是法律在赋予出租人权利的同时,也为其限定了义务,就是必须在合理期限之前通知承租人。何为合理,则应当依照不同的出租物的性质来进行判断。比如,如果是住房,一般要给承租人留有必要的找房和搬家时间;如果是从事种植的土地,则要给根据种植植物的生长周期,给予合理的腾退时间,在北方,一般解除合同的时间在秋收至春种期间比较合理。

  该案的案情并不复杂,但是却凸显了农村土地纠纷的特点:口头交易、无凭无据、双向违约、互不相让。

                一地二租,后手无效

  【案情回放】

  老张三十岁那会儿特别勤劳能干,在经营家庭联产承包地之外,还在村里租了很大一片荒山荒地。当时,老张与村经济合作社签订了租赁合同书,约定老张租赁村里荒地二十亩,自1997年起租赁五十年时间。此外,合同中对该片荒山荒地的四至作了约定,并要求老张每年年底前向村里交纳租金1000元。合同签订后,村经济合作社就将荒地交付给了老张,老张也开始了辛劳的经营。由于当时树苗比较值钱有销路,老张就在荒地上种了一批树苗,因此老张每年都能获得很大一笔收益。随着年事渐高,且种植农作物不再赚钱,于是老张改行经营旅游业了。考虑到以后荒山可能也会开发旅游项目,老张就仍然坚持继续年年交纳租金。

  熟料,2005年,在老张不知情的情况下,村委会与移动公司签订了建设基站协议,协议约定有效期为3年,协议期满前15日,双方如无异议,协议将自行顺延。协议书签订后,移动公司建立了基站,所建基站在老张租赁的荒山范围内,占用了约20平方米的地方。老张多次要求移动公司向其支付赔偿金未果后,怒而于2015年起诉至法院,要求确认建设基站协议无效。

  庭审中,村委会辩称:老张确实承包了该部分荒山,但为了改善村里的通信条件,其未征得老张的同意就与移动公司签订了建立移动通信基站协议,但该协议也非有偿协议;因移动公司建设此基站的目的是为了营利,故移动公司应向老张支付相应的补偿。移动公司则辩称:签订协议时,因村委会未告知,移动公司对该荒山由刘成承包的事实不知情,属善意取得;协议签订后,老张从未向移动公司主张过权利,其诉讼已经超过时效,移动公司不同意老张的诉讼请求。

  法官综合考虑相关证据及事实,判决村委会与移动公司签订的租赁合同无效。

  【法官说法】

  本案争议的焦点是移动公司的租赁合同是否有效、移动公司是否适用善意取得、老张的起诉是否超过诉讼时效。

  一地二租的行为,在村里,大家都形象的将其称为“一女二嫁”。如果按照时间顺序来说,老张的承包在先,移动公司的租赁在后,按照先来后到的顺序,老张的主张也应当是合理有据的。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”就本案而言,在村经济合作社将土地承包给老张之后,老张就对该土地享有占有、使用、收益的权利,所以村经济合作社在未经老张同意的情况下,无权再将该土地租赁给他人。即便与他人签订了租赁合同,也是自始无效的。

  移动公司是否适用善意取得呢,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,善意取得需要三个要件:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言,因为移动公司获取该土地并非有偿,此一项事实,就可以确定其不构成善意取得。

  关于诉讼时效问题,由于合同无效属于自始无效,自始无效的合同不受诉讼时效限制,当事人可以随时提起诉讼。

  “一地二租”的纠纷每年都有,村委会的换届、村委会合同管理不善、村民矛盾的升级等都会导致一地二租、三租情况的出现。由于“一地二租”的土地性质多为荒山荒地,承租人在管理上多为粗放型管理,承租目的多为长远投资,因此除非出现征占地补偿、承租人开始进行精细化开发时,否则前后手的承租人很难发现该地被前后租给了两方甚至多方。因此,作为承租人,在租赁荒山荒地时,一定要尽谨慎之注意义务,切莫租到已经“有主”的荒山荒地。

          荒地外租,会议纪要不影响合同效力

  【案情回放】

  甲村村民杨某想要租赁荒山荒地发展果树种植,无奈甲村地势平坦且发展过快,没有适合在栽培果树的山地,甚至因商业发展过快都没有可供发展种植业的农地。为此杨某找妻子赵某商量,说是否能在其村租赁荒山荒地发展果品种植。赵某与时任乙村村干部的张某恰为同学关系,于是在张某的牵线下,杨某最终与乙村村委会签订了《荒沟、荒坡租赁合同》。根据合同约定,杨某租赁位于乙村东南松树沟的荒沟、荒坡,面积约为300亩;四至约定清楚明确;租赁期限为45年,自2012年1月12日起至2058年1月11日止;年租金为一万元整;交纳方式为每三年一交,承租方自合同签订之日起15日内预付三年的租金,以后每三年的1月30日之前交纳租金三万元。

  合同签订后,杨某于签订合同当日交纳首笔租赁费三万元,后进行了土地改良,并栽种了树苗。看着涨势颇好的小树苗,杨某喜上心来,身上充满了干劲,对未来收益也充满了希望。不料一年半后,有一市企过来乙村考察项目。经反复勘查,其技术人员发现杨某租种的荒山周围风景秀丽、空气清新,特别适合发展山庄旅游业。于是该市企找到乙村村主任,希望能够租赁乙村的200亩荒山荒地,开发旅游业,租金每年可以给五万元。财帛动人心,乙村村主任发现该市企想要租赁的地方恰在杨某的租赁范围内,沉思良久,计上心来。他组织召开了乙村村民代表大会,并在会议记录上载明:全体村民同意租给杨某荒山荒地100亩,每年租金一万元。然后,该村主任持会议记录,以合同内容与会议纪要不符为由,要求杨某重新签订合同,并将“多出来”的200亩荒山荒地返还给乙村。

  杨某从村里打听到此事后,十分不服,于是诉至法院,要求确认其与乙村村委会签订的《荒沟、荒坡租赁合同》合法有效。

  【法官说法】

  本案争议的焦点是村民代表大会的会议决议能否对抗已经签订并生效的合同效力问题。

  本案中,杨某与乙村村委会之间签订的《荒沟、荒坡租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为真实有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所以杨某要求确认该合同有效,同时要求乙村村委会继续履行合同的请求,理由正当,应予支持。而村民代表大会的会议决议属于内部文件,不能对抗已经签订的合同效力,故乙村村委会以合同内容与村民代表大会会议纪要不符为由要求变更合同内容,明显没有法律依据,依法不予采信。

  按照村委会的一般工作程序,村集体所有的荒山荒地在出租之前,村委会应召开村民会议,进行商讨和表决出租事宜。待表决通过后,再行与承租人签订租赁合同。但在实践中,该前置程序并未普适到所有的荒山荒地租赁中。正是由于普适性不足,导致以“未经村民会议决议”“与村民会议决议不一致”等理由引发的租赁合同效力之诉和租赁合同履行之诉频发。违反村民意思自治成为村委会推翻合同的武器,但是在法律面前,能够推翻合同效力的却不是也不应该是这样一份会议纪要。合同生效的法律基础是不违反法律法规的效力性管理规范,合同履行的根本原则则是诚实信用。作为村委会,作为一级基层群众性的自治组织,无论在履约中,还是在村内事务的管理中,首先要做到的是依法,但重中之重的还应当做到诚信。
责任编辑:赵思源