房屋中介猫腻多
作者:张磊  发布时间:2018-08-13 14:25:26 打印 字号: | |
  近年来,房屋租赁市场日益活跃,房屋中介公司从过去的以房屋租赁中介方逐渐开始向房屋租赁主体一方发展,盈利模式从过去促成房屋租赁双方交易一次性赚取中介服务费,转变为从房主处租赁房屋再转租给租户从而赚取租金差价。在这种“中间商赚差价”的经营模式下,中介公司一旦违约,极有可能造成房主、租户两方受损。

  以下就是四起房屋中介公司违约的典型案例,涉及中介公司在房屋租赁合同履行过程中的几种主要违约行为。

           中介违约房主起诉,租户负有腾退义务

  小朱与某经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》,约定小朱将其所有的一套房屋出租给该经纪公司,租期为两年,约定逾期30日未交房租,小朱有权单方解除合同,中介公司按月租金额的两倍向小朱支付违约金。合同签订九个月后,经纪公司未再支付租金,现该房屋由租户小陈实际居住使用。诉讼中,经法院释明,小朱追加小陈作为第三人,要求解除《北京市房屋出租委托代理合同》,经纪公司支付拖欠的租金并支付违约金,同时要求经纪公司与小陈腾退房屋。庭审中,被告经纪公司未到庭参加诉讼。小陈则主张其与经纪公司签订的租赁合同合法有效,该合同的权利义务应当由小朱继续承担,故不同意腾退房屋。

  小陈与经纪公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效,经纪公司未按合同约定支付租金已构成违约,合同解除条件已经成就,小朱要求解除该委托代理合同,应予支持;合同解除后,因该合同取得的财产应当予以返还,故经纪公司应将涉案房屋返还小朱;因涉案房屋由第三人小陈居住使用,小朱与经纪公司的合同解除后,小陈与经纪公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行,因此小陈负有腾退涉案房屋的义务。小陈与经纪公司之间的合同权利义务,可另行解决。

  法院判决被告经纪公司向原告小朱支付应付未付的租金,并按照合同约定支付违约金。

  法官提示:

  本案是典型的房主将房屋委托给中介公司出租后,中介公司未按期支付租金产生的纠纷。房主未按时收到租金后会找中介公司,有的中介公司在房主追得紧时给一个月的租金,有的则以写欠条的方式拖延支付,这时房主为了预期房租收益一般不会起诉,只有当中介公司“人去楼空”时方才相信自身权益受损。于是一些房主会通过一些手段将租户“清走”,如停水停电、换锁等。这种方式只会使房主与租户之间矛盾激化,可能造成双方损失的进一步扩大。因为中介公司违约,受损的不仅是房主,还有租户。因此,建议房主积极与租户协商、合力解决 。在中介公司不能正常支付租金时,房主就应及时收集证据,通过投诉或者诉讼的方式尽早解决问题。

           中介未交房主租金,租户被撵起诉违约

  小王与某中介公司签订了《北京市房屋租赁合同》,约定小王承租位于北京市大兴区某房屋,租赁期一年,租金押一付一年。小王依约交付了全部租赁费及押金。但租赁期未满时,房主小武因未收到中介公司的租金,报警要求小王腾退房屋,小王无奈只得从该房屋内搬出。此时中介公司门店已经人去楼空,小王只得将中介公司起诉至法院,要求其返还未到期房屋租金并支付违约金。

  小王已经全额支付了租赁期限内的租金,现因中介公司的原因导致小王无法使用租赁物,租赁合同事实上无法继续履行,租赁合同应予解除,经纪公司应返还小王未实际使用租赁房屋期间的租金,并按合同约定支付违约金。法院判决中介公司返还小王部分租金并支付违约金。

  法官提示:

  租户因中介公司对房主违约,被房主要求腾退房屋的情况屡见不鲜。此种情况下,房主作为房屋产权人,有权要求租户腾退房屋,但此举必然导致租户的合法权益受损。为充分维护自身权益,租户应注意搜集、保存证据,可让房主出具相关证明,以便诉讼时有证据证实租赁合同无法履行的事实、原因以及租户租金计算的截止时间。

  在该案中,还有一个现象需要引起公众注意:中介公司与房主小武签订的委托合同中约定的月租金高于其将房屋出租给租户小王的月租金,且中介公司按月向房主交纳租金,却要求租户按年交纳租金,这种现象明显不符合常理。由此提示公众:切勿被远低于市场价的房屋租金轻易所迷惑。

          中介公司转让房源 房主租户权益均受损

  2016年10月,小任与东方经纪公司签订房屋出租委托合同,约定小任将其所有的1502号房屋出租给东方经纪公司,租金每月4300元,租期为一年。而该房屋在2016年7月被南方经纪公司出租给了小张,租期自2017年1月至2017年12月,租金每月2900元,租金押一付一年。小张交纳了一年房屋租金及押金,南方经纪公司也将房屋交付给小张。2017年2月,小任发现其房源被转让,与东方经纪公司、南方经纪公司共同签订解约意向书,要求解除其与东方经纪公司的合同,并由两家经纪公司共同协助其收回房屋。此后,小任多次要求小王搬出,协商未果。2017年5月,小任更换1502号房屋门锁。小王回家发现门锁被换后,再次换锁进入房屋并继续使用。后小王向本院提出诉讼,要求:解除其与南方经纪公司签订的房屋租赁合同,南方经纪公司退还剩余8个月房屋租金、押金及违约金并赔偿其他损失。东方经纪公司经公告送达未到庭参加诉讼,南方经纪公司当庭否认曾将涉案房屋出租给小王,称房屋租赁合同上的公章不知道是如何加盖的。

  法院认为虽然南方经纪公司否认曾将1502号房屋出租给小王,但房屋租赁合同上的确加盖了南方经纪公司的公章,故南方经纪公司的抗辩理由不能成立。根据案件的事实情况,小王与南方经纪公司签订的房屋租赁合同应予解除。因小王租赁房屋时未核实南方经纪公司的代理权限,又在明知其无权出租房屋,明知房主小任要求解除与东方经纪公司之间的代理合同后,依然继续占有使用房屋,且截止一审辩论终结时,小王的物品依然存放于1502号房屋之中,属于继续占有使用房屋,应当支付房屋使用费,故小王要求退还8个月房租的诉讼请求,缺乏事实依据。

  法院判决南方经纪公司退还小王自其实际搬出之日至租期截止之日的租金。关于违约金和损失,小王证据不足,且自身存在过错,法院不予支持。

  法官提示:

  此类案件属于房屋租赁合同纠纷中的新类型案件,涉及两家中介公司之间转让已经从业主处租赁来的房源。从本案中可以看出,东方经纪公司4300元租来的房屋,南方经纪公司却以2900元出租出去,且南方经纪公司与租户签订的租赁期限明显超过房主出租给东方经纪公司的租赁期限,现东方经纪公司已经下落不明,南方经纪公司又矢口否认,两个公司之间究竟是何种关系本案中无法查清,且两公司转让的房源涉及20多套,不难看出租赁关系的复杂性,因此提示房主或者租户要以更为审慎的态度从事出租或租赁行为。本案原告小王在租赁房屋时未查看经纪公司出租房屋的来源,在租房初期已经发现房屋存在纷争的情况下,本可以终止租赁拿回租金,但其考虑租金明显低于市场价的价格,仍然选择了继续租赁,后续还产生了换锁、再换锁等诸多纠纷。提醒租户,租赁房屋需查明经纪公司是否有合法的出租权利,若是经纪公司转让的房源,需要审查是否经过房主的同意。租赁后,一旦发现房屋来源不明或存在争议应尽早解除合同,避免卷入纠纷,扩大损失。交纳租金及押金一定要求经纪公司出具加盖财务章的票据,不可直接将租金交给业务员个人而不索取收据或发票。

               房屋交接要细致 物品损坏好取证

  小冯从某经纪公司处租赁了一套房屋,租期一年。小冯交纳了一年的租金和押金3600元。房屋交接时有经纪公司格式性的物品交接单,注明家具、电器的数量。房屋到期后,小冯与经纪公司交接了房屋,押金当时未退还。此后小冯多次要求经纪公司退还押金,经纪公司以房屋内厨房台面断裂,木地板磨损,房屋未清洁等为由不予退还。协商无果后,小冯将经纪公司诉至大兴法院,要求经纪公司退还押金3600元。

  法院认为经纪公司已将涉案房屋再次出租给案外人居住使用,小冯退房时的现场情况已经无法还原,现经纪公司未提交证据证明其主张的损坏事实系小冯租赁期间发生,故对经纪公司的抗辩意见,法院不予采信。

  法院判决经纪公司返还小冯押金3600元。

  法官提示:

  本案涉及房屋租赁过程中租赁物发生损坏责任谁来承担。在对随机抽取的二十件房屋租赁案件进行数据分析后发现,有十五份租赁合同后附有物品交接清单,有五份租赁合同中没有物品交接单;对不同经纪公司的物品交接单进行整理发现,物品交接单通常是经纪公司自行制作的格式性文本,交接物品主要是家具、家电、钥匙、水电气卡、门禁卡,而对房屋内基础设施,如墙面整洁度、木地板的磨损程度、厨房橱柜及台面的情况、家具家电的情况等均没有注明。实践中出现纠纷的恰恰是这些没有注明的地方。建议房屋出租人和承租人在出租或租赁房屋时对房屋的现状进行确认,并形成书面文字材料,最好是附视频、照片,避免在租赁合同履行过程中或合同解除后因为屋内物品或设施损坏、缺失发生纠纷。另外,屋内设施正常使用的情况下发生损坏的,属于出租人维修责任的部分应及时通知出租人,由出租人及时予以更换或维修,避免时间过长损坏原因难以查明。出租人发现问题亦应在收房时明确提出,保留证据。对于未留存证据,在房屋交接后甚至在房屋再次出租后才提出异议的,因举证问题,房主的权益难以得到法律的保护。
责任编辑:赵思源